W poprzednim wpisie przybliżyłem podstawowe informacje dotyczące umowy przedwstępnej. Dziś pora na rozwinięcie tematu – omówimy dostępne formy zawarcia umowy oraz różnice pomiędzy zadatkiem a zaliczką.
1. Formy umowy przedwstępnej
Umowę przedwstępną można zawrzeć:
● w formie aktu notarialnego,
● na piśmie,
● a nawet ustnie.
Od wybranej formy zależą konsekwencje prawne, gdy jedna ze stron nie dotrzyma zobowiązania.
a) Akt notarialny
● Strona uprawniona może wystąpić do sądu o zawarcie umowy przyrzeczonej. Sąd może zobowiązać drugą stronę do podpisania umowy sprzedaży.
● Roszczenie z tytułu takiej umowy można ujawnić w księdze wieczystej (dział III). To dodatkowe zabezpieczenie – inni potencjalni nabywcy widzą, że dana nieruchomość jest już objęta umową przedwstępną.
● W razie niewywiązania się z umowy – konieczność zapłaty odszkodowania.
b) Forma pisemna
● W przypadku odstąpienia możliwe jest dochodzenie odszkodowania.
Nie można jednak przymusić drugiej strony do podpisania umowy przyrzeczonej.
2. Zadatek a zaliczka – różnice
Zadatek
● Uregulowany w Kodeksie cywilnym (art. 394 k.c.).
● Pełni funkcję zabezpieczającą obie strony.
● Wysokość ustalana indywidualnie, ale w praktyce najczęściej wynosi ok. 10% wartości transakcji.
👉 Konsekwencje rezygnacji
● jeśli kupujący rezygnuje – zadatek przepada na rzecz sprzedającego,
● jeśli sprzedający rezygnuje – musi zwrócić zadatek w podwójnej, potrójnej lub innej wysokości, zgodnie z zapisami umowy.
Zaliczka
● Nie jest uregulowana wprost w przepisach.
● Jeśli transakcja nie dochodzi do skutku, zaliczka zawsze podlega zwrotowi w pełnej wysokości, niezależnie od przyczyny.
● Nie daje więc dodatkowego zabezpieczenia żadnej ze stron.
📌 Ważne
● Aby kwotę uznać za zaliczkę, musi to być jasno określone w umowie.
W przeciwnym razie każda przedpłata traktowana będzie automatycznie jako zadatek.
Podsumowanie
Wybór formy umowy przedwstępnej oraz decyzja, czy wpłata będzie zadatkiem czy zaliczką, ma duże znaczenie dla bezpieczeństwa transakcji. Dlatego warto zwracać szczególną uwagę na zapisy w umowie i rozumieć konsekwencje tych decyzji.
Komentarze